別府市の「中古住宅」の無料査定、売却(任意売却を含む)のお手伝いから「空き家」の管理サービス、耐震診断・住宅診断(ホームインスペクション)の「取次店」を行っています。
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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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中古住宅を売却するときの「価格査定」
  ■ 中古住宅の「価格相場」とは・・・
  中古住宅の「価格相場」「いくらでその中古住宅が売却できるのか」
 の目安なります。
 つまり「いくらで売れるのか」それが「相場を知る」ということです。
  それでは、どうして「相場を知る必要があるのか」ということです。
 相場がわからなければ価格の判断がつきません。
 「いくらで売却したらよいのか?」「査定価格は妥当なのか?」と言った
 疑問は、相場が分かることで判断がつきます。
  そこで相場を調べる方法ですが、不動産会社に問い合わせ「価格査定」
 を依頼することです。
 また、不動産情報のポータルサイト等から「物件検索」を行います。
 そして、売却予定の物件にできるだけ近い条件の物件を探し、その価格を
 参考にします。
 「価格相場」がわかることで「販売価格」を決めることができます。
  ■ 中古住宅の「価格査定」とは・・・
  中古住宅には、市場における取引相場や購入希望者様の意思が存在する
 ため、一方的な要因で決められた価格がそのまま通用するとは限りません。
 中古住宅は2つとして同じものが存在しないことや、実際に成約した価格
 の情報が詳細に公開されていないことから、所有者である売主様ご自身が
 妥当な売出価格を決めようとしても、その目安や方法がわからないという
 のが実態です。
  そこで、不動産業者には「妥当な価格=査定価格」を提案することが求
 められています。
 「査定価格」とは「中古住宅市場の流通相場や動向等を考慮したうえで、
 売主様が売出価格を決定するための目安となる妥当な価格でありその価格
 で市場に出した場合には概ね3ヶ月以内に成約するであろう価格」と定義
 されています。
 査定の対象となる目的物件の購入希望者様が、価格についての交渉を希望
 した場合などの調整役にもなる価格です。
  「価格査定」は、時価や適正価格を見積もることでなく「売れる価格」
 を導き出すことです。
 「売れる価格」とは「買主様が買ってもトクと思える価格」とも言えます。
  不動産業者は、売主様と買主様が「取引をして良かった」と思える価格
 をつけることです。
 宅建業法では、売主様に対して、価格の「根拠を明らかにしなければなら
 ない」とありますが「成約見込価格 = 売れる価格」こそが「根拠のある
 価格」になります。
価 格 の 種 類 内        容
 ○ 売却希望価格
売主様が「○○万円で売りたい」と希望する価格のことです。
 ○ 査定価格
売出価格の目安となる妥当な価格で、概ね3ヶ月以内に成約する
であろう価格のことです。
 ○ 売出価格
売主様と不動産業者とが相談した上で、流通市場に出す価格のこ
とです。
 ○ 購入希望価格
売出価格に対して、購入希望者様(買主)が希望する価格のこと
です。
 ○ 成約価格
売主様と購入希望者様(買主)が合意した取引価格のことです。
 中古住宅の「価格査定」における8つの原則
 ① 買主様目線で査定をすること。
 ② 不動産種別によって異なる計算方法を利用すること。
 ③ 時価と実際に売れる価格には50%ほどの幅があること。
 ④ 不動産が「凡用品」か「希少品」かを区別すること。
 ⑤ エリアごとの価格相場や平均年収を考慮すること。
 ⑥ データよりも現場で得たことを大事にすること。
 ⑦ 誰もが良さを理解できる要素を価格に加えること。
 ⑧ 成約までの営業方法を思い描くこと。
  ■ 中古住宅の「価格査定」の方法
  査定方法は、一般的に土地は「取引事例比較法」で、建物は「原価法」
 によります。
 「取引事例比較法」とは「実際に売却された近隣の取引事例等を比較して
 当該土地の価格価格を算出する方法」で、近隣の取引事例が多いほどより
 確かな価格に近づきます。
 「原価法」とは「同様の中古住宅を再び購入すると仮定した場合に必要な
 金額を再調達価額といい、そこから価値の低下する要因に応じて減価修正
 を行い、当該建物の価格を算出する方法」ですが、問題があります。
 建物の「原価法」には「何年で減価すればよいのか」といった明確な基準
 がありません。
 そのため「税法上の耐用年数」を基準とすることが一般的です。
 本来は、何年経っているからいくらではなく、これからあと何年持つから
 いくらと考えるべきではないでしょうか。
 また、現状の「原価法」では「リフォーム」「増改築」をした部分に対
 して適正に評価する方法がありません。
 つまり、中古住宅の「建物査定」については、かなりアバウトなのが現実
 なのです。
  ■ 3種類の「価格査定」の方法
方  法 内        容 対象不動産
 ○ 原価法
対象となる不動産(建物)の新築価格(再調達
原価)を求め、そこから経過年数に応じた減価
修正を行い、現在の価格を求める方法です。
再調達原価(新築する場合の建築費単価)の把
握や減価修正が行える場合に有効で、一般的に
流通しうる戸建住宅(建物)の査定に適してい
ます。
戸建
土地
収益不動産
 ○ 取引事例比較法
対象となる不動産(土地)と類似した取引事例
を収集して地域要因や個別要因の比較を行った
上で「土地単価」を求めます。
近隣地域または同一需要圏内において類似した
不動産の取引事例がある場合に有効で、一般的
に流通しうる土地やマンションの専有部分など
の査定に適しています。
戸建
土地
マンション
収益不動産
 ○ 収益還元法
純収益(収入ー経費)を還元利回りで割り戻す
ことで収益から見た不動産の価値を求めます。
一般的には、投資用不動産の価値を算出し投資
判断をする場合に有効とされていますが、居住
用不動産であっても、賃料の設定が可能な地域
および種類であれば活用することができます。
収益不動産
 中古住宅の「価格査定」の問題点
 ○ 売主様が「査定価格」の信憑性について、正しく確認し調査する方法が
   ないこと。
 ○ 「査定価格」と実際に使用している「建物価値」に乖離があること。
 ○ 建物についての実際の「耐用年数」がはっきりしなこと。
 ○ リフォームや増改築をした部分に対して「査定価格」に反映する方法が
   明確でないこと。
 ○ 不動産業者間の「取引事例物件」について、建物内部(室内)の状態が
   明記されていないこと。
 これからの中古住宅の「価格査定」のあり方
 ○ 売主様には、できるだけ多くの「物件資料」をご準備していただきます。
   建物については「建物図面」「カタログ類」「見積書や工事中の写真」
   など、お手持ちの資料をすべてご準備していただきます。
 ○ 「リフォーム」「増改築」をしている場合には、その「工事の時期」や
   「どこの業者で」「どんな工事を」「金額はいくらで」などを時系列で
   提示していただきます。
 ○ 建物の「耐用年数」をどのように判断して計算するのか、市場調査都を
   踏まえて価格を算出します。
 ○ 建物の実際の「使用価値」を、どうすれば買主様にご理解していただけ
   るのかを整理しご提案を致します。
 ○ 中古住宅の販売活動を行う前に、売主様の了解のもとにて「耐震診断」
   や「住宅診断(ホームインスペクション)」を実施させて頂き、診断の
   結果、建物の欠陥が見つかるかもせれませんが、買主様に正直に告知を
   することで、結果的にトラブルを未然に防ぐことになり、かえって信用
   に繋がることになります。
 土地の「地価」についての参考資料サイト
 ● 財産評価基準書(路線価図・評価倍率表)
 ● 地価公示・地価調査マップ
 ● 国土交通省(土地総合情報ライブラリー
 ● 国土交通省地価公示・都道府県地価調査 
 ● 大分県内地価表(平成26年度)
 ● 地価公示詳細情報(平成26年度)
 中古住宅の「価格査定(標準的査定方法)」
 ●(財)不動産流通推進センター(価格査定マニュアル)
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