別府市の「中古住宅」の無料査定、売却(任意売却を含む)のお手伝いから「空き家」の管理サービス、耐震診断・住宅診断(ホームインスペクション)の「取次店」を行っています。
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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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中古住宅の「任意売却の手順(流れ)」
  STEP 1, 任意売却の「事前相談」
  まずは、お電話で相談をしてみて下さい。「住宅ローン等」のお支払が
 滞ってしまったり、返済の見通しが立たなくなった、というお話しを見ず
 知らずの第三者に相談することは、とても勇気のいることだと思います。
 「住宅ローン等」の返済に困って、悩み苦しんでいる方は、今の時代には
 たくさんいらっしゃると思います。ご自分お一人だけに起こった問題だと
 思わずに、まずは、ほんのちょっとだけ勇気を出して相談してみて下さい。
 ご相談をされる方は、できるだけ信頼のおける方にして下さい。決して、
 ご自分おひとりで悩まないで下さい。どうしても周りに信頼のできる方が
 いない場合は、不動産業者さんに、思い切ってご相談をされてみて下さい。
 まず、電話やメールで「事前相談」を行い、次に「対面面談(訪問面談)」
 という流れになります。そこで大切なことは「対面面談(訪問面談)」の
 ときには、今の状況を正確に、また言いにくいことがあったとしても包み
 隠さず、すべてのことをお話ししましょう。
 【相談の際に伝えること(チェックリスト)】
(1)現在の自宅の状況に関する事項
 ① 自宅の住所(住居表示)? 登記上の住所(地番)?
   家屋番号は何番ですか?
 ② 相談者が所有者本人ですか? 異なるますか? 
   また、所有者は単独名義ですか? 共有名義ですか?
 ③ 現在、自宅の使用状況あどうなっていますか?
(2)現在の住宅ローンの滞納状況に関する事項
 ① 現在住宅ローンの支払いをしていますか? 止めていますか? 
   住宅ローンの支払いを滞納している場合、何ヶ月滞納していますか?
   また、差押え登記がされていますか?
 ② 自宅に抵当権や根抵当権を設定している債権者は何社ありますか? 
   また連絡先はわかりますか?
 ③ 現在の住宅ローンの月々の支払はいくらですか? 
   ボーナス払はいくらですか?  
   住宅ローンの残債務金額はいくらですか? 
   相談者の月額の収入と支出はいくらですか?
 ④ 住宅ローン以外の債務はりますか?
 ⑤ 税金関係の滞納金はありますか?
(3)連帯保証人に関する事項
 ① 住宅ローンを組みにあたって、連帯保証人を立てましたか?
(4)不動産に関する事項
 ① 土地(敷地)と道路との関係はどうなっていますか?
 ② 建物の状態はどうなっていますか? 増築、改築などされていますか?
 ③ 近隣との関係はどうですか? 何らかの紛争は起きていますか?
 【面談の際に必要な書類(チェックリスト)】
(1)銀行、裁判所に関する資料(返済予定表・督促状・裁判所の通知等)
 ① 談者(所有者)の身分証明証
 ② 住宅ローンの返済予定が記載された書面(金銭消費貸借契約書)
 ③ 債権者から送付された督促状や通知書
(2)自宅に関する資料(売買契約書・重要事項説明書・図面等)
 ① 販売時のパンフレット(間取図・物件概要等)
 ② 権利証(登記済証)もしくは登記識別情報
 ③ 登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面
 ④ 固定資産税・都市計画税の納税通知書
 ⑤ 不動産購入時の契約書・重要事項説明書・建築確認通知書・検査済証
 ⑥ 写真(外観・室内・対象不動産と接面道路の関係)
  STEP 2, 任意売却の「価格査定」
  「価格査定」とは、近隣の売出し事例、成約事例、路線価格などを参考
 にして、エリアに対する購買層のニーズを踏まえ、自宅の土地建物が実際
 にいくらで売れるのかを予測することです。「任意売却」の場合は、必要
 以上に「査定価格」を高めに出すことは不要だと思います。「任意売却」
 を成立させるためにはマイナスの要因になりかねません。「任意売却」の
 場合には、所有者が主体となって売却を行うことには変わりありませんが
 抵当権者や根抵当権者等の「担保権を抹消」するための金額を決めるのは
 それらの権利を設定している「債権者」となります。所有者が了解を得た
 としても「債権者」がその売却金額に納得できなければ、担保権を外して
 もらえないので「任意売却」を行うことはできません。「任意売却」によ
 る「査定価格」は「市場価格」に基づいた金額を根拠に算出し、そのまま
 の金額を出すことです。
  STEP 3, 任意売却の「媒介契約」の締結
  「任意売却」を依頼する証として、不動産業者との間で、売却について
 媒介契約を締結します。「媒介契約」の種類について任意売却をする場合
 には、一般的に「専任媒介契約」を結びます。
  STEP 4, 債権者との「売出価格交渉」
  不動産業者は、債権者に対して媒介契約書を提出し売却の依頼を受けた
 旨を連絡します。また不動産業者は、債権者に対して売出し価格を算出し
 価格について交渉を行います。市場価格を踏まえて、所有者(債務者)と
 債権者の双方に納得していただけるような、根拠のある金額を適切に算出
 しなければなりません。
  STEP 5, 任意売却物件の「販売活動」
  「任意売却」の販売期間は、債権者の意向にもよりますが、一般的には
 「6ヶ月前後」です。
 【任意売却を成功させるポイント】
 ① 物件案内(内覧)にちて、気持ち良くご協力すること。
 ② 外部、室内の掃除と整理整頓をし、印象を良くすること。
 ③ 不動産の権利関係や近隣とのトラブルは、不動産業者には事前に伝える
   こと。
  STEP 6,「配分案の作成」と「抵当権等抹消の承認」
  購入希望者様が現れましたら、不動産業者を通して「買付証明書」等を
 提出します。不動産業者は、買付証明書を基に、債権者に対して配分案を
 作成し提出します。「配分案」とは、債権者に対して、売却して得られる
 代金を振り分ける書面のことです。
  STEP 7, 任意売却における「売買契約」の締結
  一般的に不動産取引の慣習上は、買主様から売主様に手付金が渡ります。
 「任意売却」による取引の場合は、買主側の不動産業者が決済日まで預か
 ります。その際に、売主様・買主様・不動産業者の三者で「手付金預かり
 に関する覚書」という書類を交わします。
  【任意売却における売買契約書のチェックポイント
  (契約書に必ず記載する事項)】
 ① 差押えおよび抵当権等抹消不能による解除特約
 ② 瑕疵担保責任免責・付帯設備の修復義務免除の特約
 ③ 公簿売買(売却不動産の敷地面積は公簿面積による)
 ④ 司法書士の売主指定(通常は所有権移転登記を行う関係で買主指定)
  STEP 8, 債務者(所有者)の「引越し」
  不動産の売買契約日から実際の引渡日になる決済日までの期間です。
 その期間内に、引越しの作業と部屋の中の家財道具などの荷物をすべて片
 づける必要があります。建物に付帯する設備(キッチン・バス・トイレ・
 洗面化粧台等)以外のものは、すべて撤去しなければなりません。
  STEP 9, 任意売却の「代金決済」
  【決済時(残代金を受領する代わりに物件の引渡し所有権移転を行う)
 に気をつけること】
 ① 必要書類等は忘れずに、必ず持参して下さい。
 ② 債権者とは、誠意を持って対応しましょう。
  STEP 10,「残債務」の処理
  「任意売却」によって、ご自宅を売却した場合、住宅ローン債務の合計
 金額よりも売却代金の方が少ない場合は、そこから差し引いた金額が債務
 として残ります。この「任意売却」の後に残った債務を「無担保債務」
 いいます。
 【任意売却が終わった後の残った「無担保債務」】
 ① 金融機関などの債権者と話し合い、月々返済を行っていく方法。所有者
   ご本人が、自分のできる範囲で債権者に対して誠意を見せることです。
 ② 自己破産などの法的な手続きを行い整理する方法です。
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