別府市の「中古住宅」の無料査定、売却(任意売却を含む)のお手伝いから「空き家」の管理サービス、耐震診断・住宅診断(ホームインスペクション)の「取次店」を行っています。
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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
会 社 概 要
0977-75-8853
0977-75-8854
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高齢者への「不動産売却支援サービス」
  ■ はじめに・・・
  現在、日本人の平均寿命は、男性が約79歳・女性が約85歳と言われてい
 ます。こうした長寿社会の中、最近は高齢者の方が「不動産を売却」生活
 費や医療費・介護費用・施設等の入所費用などに充当するため不動産取引が
 増えています。しかし「不動産を売却」して、それらの費用に充当しようと
 しても「本人の意思確認ができない」場合は「不動産の売買契約」が成立し
 ないこともあります。契約を成立させるには、本人に「正常な判断能力」
 あることが前提となります。
  つまり「高齢者の不動産取引」においては「法律上の判断能力が低下」
 している場合「不動産売買契約」「効力が無効」にされたり、本人が単独
 で、不動産取引を行うことが制限されたりします。
  ■ 高齢者の「ご自宅(居住用財産)の売却」で注意するポイント!
  「有料老人ホーム」や「サービス付き高齢者向け住宅」などへの入所に
 際して「空き家」になった「ご自宅を売却」する場合のご提案です。基本
 的に「不動産を売却」した場合、原則的に「課税譲渡所得税」という税金
 が課税されます。売却した価格から、当時取得した価格とその諸費用及び
 売却時の諸費用を差し引いた金額が「譲渡利益」とみなされ、税金が課税
 されます。
  ところで「相続」で引き継いだ土地の「取得費」の場合は、ご先祖様が
 「最初に取得したときの価格」となります。ただし、ご先祖様が取得した
 ときの価格が不明の場合には「概算取得費」という制度があり、売却価格
 の「5%」がその取得した不動産の「取得費」とみなされます。
  さて「ご自宅を売却」した場合には、税金を軽減してくれるいくつかの
 「特例」があります。一般的には「3,000万円の特別控除」という特例が
 ございます。「譲渡益」「3,000万円以内」なら税金が課税されないと
 いうものです。ただし「譲渡益」「3,000万円を超えている」場合には
 その超えている部分に対して「所得税」「住民税」が課税されます。
  それでは、税務上の「ご自宅(マイホーム)」の定義とは何でしょうか。
 国税庁の通達では「その者が生活の拠点として利用している家屋」と定め
 ています。生活の拠点かどうかの判断は、住民票上の住所で判断されるの
 ではありませんので、住民票を残しておいても無意味です。ここで大切な
 ことは、あくまでも「実態」になります。たとえば、生前に老人ホーム等
 への施設に引越しをしてしまったような場合、生活の拠点がそこに移った
 ことになりますから「元自宅」がその後に「空き家」になろうと「貸家」
 になろうと「ご自宅(マイホーム)」でないということに変わりはありま
 せん。従いまして、上記の特例の「3,000万円の特別控除」は、使えない
 ことになります。同じく国税庁の通達に「居住しなくなってから3年経過
 後の12月31日までの間に譲渡した場合には、3,000万円の特別控除を
 使える」と記載されています。つまりは「3年間」の間であれば、空き家
 のままでもよいし、貸家として第三者に賃貸してもよいし、また、子ども
 や親戚にタタで使わせてもよいということです。ただし、老人ホームへの
 入所が、身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があるためであり
 いつでも戻ってこられるように自宅が維持管理されていたような場合には
 老人ホームの入所期間の長短を問わず、自宅として認めてもらえる可能性
 もあります。しかし、特別養護老人ホームなどへの入所の場合等に限られ
 元気なうちに自分で選んで、自立型の有料老人ホームやサービス付き高齢
 者向け住宅へ入所したいという場合は、認めてもらえないことがほとんど
 です。
  いずれ「ご自分の生前に売却する」ことをお考えであれば「空き家」
 なってからなるべく速やかに売却されたほうが良いと思います。ご自宅を
 出てから3年経過後の年末までに売却した方が「譲渡税」は安くなります。
 ここで注意すべきことは「3,000万円の特別控除」が使えるのは「ご自宅
 の建物」を売却した場合ですが「ご自宅の建物」とともに、その「敷地」
 を売却した場合に限っては、その「敷地」も合わせて「3,000万円の特別
 控除」が使えるということです。従いまして「ご自宅の建物」が夫の単独
 の名義であれば、夫しか「3,000万円の特別控除」は使えませんが、もし
 ご夫婦の共有名義であれば、夫婦それぞれが「3,000万円の特別控除」
 適用を受けることができます。つまりは、ご夫婦合わせて「6,000万円の
 控除」の適用が受けられることになります。将来「ご自宅の売却」を念頭
 に置かれているるご夫婦であれば、今のうちに夫から妻へ「建物の持分」
 をいくらか「贈与」しておくという対策が成り立ちます。「年間110万円
 までの非課税枠」「婚姻期間20年以上のご夫婦」なら「贈与税の配偶者
 控除」を使えば、2,000万円まで無税で贈与が可能ですから、そのような
 制度を活用することもよいのではないでしょうか。また「ご自宅の売却
 を容易にするために「建物を取り壊して更地」として売却することもあり
 ます。この場合「3,000万円の特別控除」が使えるのは「取り壊し後1年
 以内」の売却に限られていますので「1年を超えてからの売却」「1年
 以内であっても、その間に別の用途(月極駐車場など)」にしてしまって
 からの売却には「3,000万円の特別控除」は利用できません。
  このように「ご自宅(マイホーム)の売却」ついては「課税譲渡税」
 「控除」の内容などについて「知っている」「知らない」とでは、売却
 後の「手取り金額」などに大きな差がつくことになります。
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