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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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0977-75-8854
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高齢者の「不動産売却(3)」
 【関連サイト】
-1  高齢者の「不動産売却(1)」
-2  高齢者の「不動産売却(2)」
  ■ 高齢者の不動産取引における「留意点!」
(1)後見等に関する登記の調査
  「法定後見(成年後見等)」及び「任意後見」については、後見等に関
 する登記がなされます。法務局に申請をすれば、登記事項証明書の交付を
 受けることができますから成年後見等の審判がなされ、あるいは、任意後
 見契約が締結されていることは、登記事項証明書によって確認することが
 できます。後見等の登記には、後見等の種別や成年後見人等の氏名・名称
 ・住所などが記録されています。後見等の登記がない場合には「登記され
 ていないことの証明書」の交付を受けることができます。これらの証明書
 の申請をすることができるのは、本人とその配偶者及び四親等内の親族等
 ですが、代理人による申請も可能ですので不動産業者(宅建業者)が委任
 を受けて証明書を取得することも可能です。取引の当事者が高齢者の方で
 判断能力の低下の可能性がある場合には、法務局で後見等に関する登記を
 調査して、後見等の登記がなされていなければ「登記されていないことの
 証明書」の交付を受けておく必要があります。
(2)後見等の「登記がなされている」場合
 ① 成年後見
  成年後見開始の審判がなされていれば「成年後見人」が選任されます。
 「成年後見人」には、包括的に本人の財産を処分する権限が与えられてい
 ますから「成年後見人」は、本人の不動産について、自らの判断によって
 売却することができます。登記事項証明書によって成年後見の審判がなさ
 れた事実と「成年後見人」が誰であるかを確かめたならば、不動産の売買
 契約は、その「成年後見人」を交渉の当事者として取り進めることになり
 ます。「成年後見人」は、本人の意思を尊重し、かつその心身の状態及び
 生活の状況に配慮しながら事務を行わなければなりません。住環境の変化
 は本人の精神状況に大きな影響を与えますから「居住用不動産」を売却す
 る場合には、本人保護への配慮が必要です。そのために「成年後見人」が
 本人の「居住用不動産」を売却するに際しては、家庭裁判所の許可を要す
 るものとされています。「成年後見人」が、家庭裁判所の許可を得ないで
 本人の「居住用不動産」を売却した場合には、不動産の売買契約は無効に
 なります。高齢者の方が所有する不動産について「成年後見人」の行う
 引に際して不動産業者(宅建業者)は、その不動産が「居住用」であるか
 どうかも確認すべき事項となります。成年後見の審判がなされている場合
 には、本人が自ら契約を行うことは想定されておらず、仮に本人が契約を
 してしまうと、その契約は後日「取り消される」おそれがあります。
 ② 保佐
  「保佐」の場合には、成年後見とは異なり、保佐開始の審判がなされて
 いても本人自ら契約をすることができます。本人所有の不動産の売買契約
 も原則として、あくまでも本人自らが行うわけです。ただし、本人単独で
 完全に有効な契約を締結できるものではありません。本人自らが不動産の
 売買などの契約をしようとする際には「保佐人」の同意を得ることが必要
 です。不動産業者(宅建業者)としては、売買契約は本人を当事者として
 本人の意向に沿って交渉を行い、登記事項証明書によって誰が「保佐人」
 かを確かめた上で「保佐人」の同意が得られるかどうか常に念頭において
 業務を行う必要があります。「保佐人」の同意を得ないで、不動産売買を
 行ってしまいますと、後日、本人または「保佐人」によって、売買契約が
 取り消されるおそれがあります。なお、家庭裁判所の審判によって、特定
 の法律行為について「保佐人」に代理権を与えることもできます。特定の
 法律行為についての代理権が与えられた場合に、そのことも登記事項です
 から登記によって確かめることができます。
 ③ 補助
  補助開始の審判がなされた場合には、本人自らが契約できなくなるわけ
 ではなくあくまでも本人自らが、不動産売買を行うのが原則です。ただし
 補助の審判では、「補助人」の同意権付与や代理権付与の申立てがなされ
 ており「補助人」に同意権が付与されていれば、不動産の売買には「補助
 人」の同意を要し「補助人」に代理権が付与されていれば、「補助人」が
 代理権の範囲内で代理人として不動産の売買契約を行うことができること
 になります。補助については、補助開始の審判がなされていれば、補助人
 の氏名・住所・補助人の同意を要する行為が定められたときはその行為、
 補助人に代理権が付与されたときはその代理権の範囲が登記されますから
 本人の所有する不動産の売買にかかわる際にも不動産業者(宅建業者)は
 登記事項証明書によって、これらの事項を把握しておく必要があります。
 「補助人」の同意が必要なのに、同意なくしてなされた不動産の売買では
 取り消されるおそれがあります。
 ④ 任意後見
  「任意後見」については「任意後見人」の氏名・住所・代理権の範囲等
 が登記されますので、登記事項証明書によってこれらの事項を確認するこ
 とが必要です。「任意後見」においては「任意後見契約」締結後に本人の
 判断能力が低下した段階で裁判所が任意後見監督人を選任しそこではじめ
 て「任意後見」が開始されます。従いまして「任意後見」の登記がなされ
 ていても「任意後見」が開始していなければ、本人の行為が制約されるも
 のではなく、不動産の売買は本人が通常の通り行うのであり「任意後見」
 が開始した後にはじめて「任意後見人」が代理権の範囲内で代理人として
 不動産の売買契約を締結することになります。
(3)後見等の「登記がなされていない」場合
  不動産業者(宅建業者)が、高齢者の方との取引に関与するにあたって
 「登記されていないことの証明書」の交付を受ければ「成年後見等」の
 手続きがなされていないことを確認することができます。しかし「成年後
 見等」の手続きがなされていないからといって、必ずしも安心して取引が
 できるとは限りません。高齢者の方が「意思能力を欠いた状態」で契約が
 なされれば、その「契約は無効」ですから高齢者の方の判断能力に少しで
 も不安がある場合には、取引をするに足りる判断能力があるかどうか確か
 めなければなりません。高齢者の方の判断能力の確認には、第三者からの
 情報収集と不動産業者(宅建業者)自ら行う面談との、2つの方法を併用
 する必要があります。まず、高齢者がどのような日常生活を送っているの
 かについて、家族・親戚・知人あるいは施設に入所していれば、施設関係
 者から聴き取る必要があります。できれば、自分の財産について、どのよ
 うな会話がなされているのかどうかという情報も入手したいところです。
 また、本人と直接面談することも重要です。一般的に、不動産業者(宅建
 業者)には、面談の機会に、人の同一性や取引の意思を確認しかつ、犯罪
 収益移転防止法上の本人確認義務を果たすことが求められます。さらに、
 高齢者の方との面談については、加えて判断能力の有無を確かめるという
 目的もありますので、下記の点を確認するべきです。
 【高齢者の判断能力の確認】
 ① 第三者からの情報収集
 ② 本人との面談(留意点)
   ・面談の状況  ・質問の方法  ・否定的な答えの可能性
  I N D E S
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 ・(一社)木造住宅耐震普及協会会員 ・日本木造住宅耐震補強事業者協同組合不動産情報会員
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