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代表取締役の職歴と想い
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 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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0977-75-8854
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高齢者の「不動産売却(2)」
 【関連サイト記事】
-1  高齢者の「不動産売却(1)」
-2  高齢者の「不動産売却(3)」
  ■ 高齢者を保護するための「法制度」
(1)意思能力
  「意思能力」とは、物を購入すれば物の自由な使用・処分ができるよう
 になる代わりに代金を支払う義務が生じます。また、所有物を売却すれば
 代金を得られる代わりに物の自由な使用や処分ができなくなることなどを
 理解する能力のことです。「意思能力」がなければ、自らの「意思決定」
 に拘束されるための前提を欠くことになるので「意思能力」を欠く状態で
 なされた法律行為は無効となります。また「意思能力」については、表意
 者について画一的に定まるのではなく、法律行為の性質・難易等に関する
 考慮も加味した上で個別の契約ごとに判断されます。高齢者の方の契約に
 ついても具体的な状況を勘案し当事者に法的な結果や意味を弁識する能力
 が欠けていれば「契約は無効」となります。
(2)法定後見制度
  「意思能力」とは、契約がなされた時点における判断能力を個別具体的
 な状況によって検討する仕組みです。しかし、個々の契約について、その
 時々の状況を考慮しなければ、契約の効力の有無を判定できないというだ
 けでは、本人保護のために十分ではなく、また、取引の相手方にも不測の
 不利益を与えかねません。
  そこで、認知症・知的障害・精神障害などによって物事を判断する能力
 (事理弁識能力)が十分でない本人については、裁判所が画一的な基準に
 よって「事理弁識能力」が低下していることを認定し、定型的に法律行為
 に制限を加える制度が設けられています。これがいわゆる「法定後見制度」
 です。「法定後見制度」については「成年後見」「保佐」「補助」といの
 つの種類があり、この3つを合わせて「成年後見等」と言います。それ
 ぞれ本人の権利を守る者「成年後見人等」が選ばれ、選ばれた「成年後見
 人等」によって法律的な支援がなされます。「成年後見」は、登記によっ
 て公示されますから「成年後見」の仕組みによって本人を保護するととも
 に「取引の安全」も図られることになります。
 【3種類の法定後見について】
 (A) 成年後見(事理弁識能力が失われた場合の制度)
  精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者については
 家庭裁判所が審判を行い、同時に本人を援助するために、「成年後見人」
 を選任します。「成年後見人」は、本人(成年被後見人)を代理して契約
 などの法律行為をすることができます。
 (B) 保佐(事理弁識能力について、著しく不十分な場合の制度)
  精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分である者につい
 ては、家庭裁判所が審判を行い、同時に本人を援助する人として「保佐人」
 を選任します。保佐が開始されますと、不動産売買などの重要な行為につ
 いては、「保佐人」の同意が必要になります。審判によって「保佐人」に
 代理権が付与される場合もあります。
 (C) 補助(事理弁識能力が不十分な場合の制度)
  精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者については、
 家庭裁判所が審判を行い、同時に本人を援助するために「補助人」を選任
 します。補助の制度とは、たとえば軽度の認知症であって、通常、後見や
 保佐の審判は認められないものの、本人自らが財産管理について他人の助
 けを必要とすると判断した場面で、利用されることが想定されています。
 事理弁識能力が著しく劣っているわけではないので、補助開始の審判に際
 しては本人の同意を要します。申立てによって「補助人」に「同意権」や
 や「代理権」が与えられます。
保護の態様 成年後見 保 佐 補 助
 ● 判断能力
欠けているのが
通常の状態
著しく不十分
不十分
 ● 本 人
成年被後見人
被保佐人
被補助人
 ● 保護者
成年後見人
保佐人
補助人
 ● 代理権の
   対象
財産に関する
すべての法律行為
家庭裁判所が定める
特定の法律行為
家庭裁判所が定める
特定の法律行為
 ● 同意権の
   対象
(なし)
民法12条1項
所定の行為
家庭裁判所が定める
特定の法律行為
 ●取消権者
本人・成年後見人
本人・保佐人
本人・補助人
 (A) 被成年後見人との不動産取引
  成年後見人が代理で行います。本人が「成年後見制度」の保護下にある
 場合には、成年後見人が本人の財産に関するすべての法律行為等、不動産
 の売却、賃貸借等を本人に代わって行うことができます。もし、本人自ら
 署名捺印などして不動産の売却等を行っても、本人又は成年後見人はその
 法律行為(不動産の売買契約等)を取り消すことができます。
 ① 売買契約は、登記事項証明書を示すことなどにより代理方式になります。
 ② 本人のために行うことを示して、成年後見人が署名捺印します。
 ③ 登記委任状には、成年後見人の実印を押印し印鑑証明書・登記事項証明
   書を添付します。
 (B) 被保佐人との不動産取引
  保佐人の同意を得て本人が行う場合と家庭裁判所の審判により、保佐人
 が代理で行う場合です。もし、本人自ら署名捺印などして、保佐人の同意
 を得ないで、不動産の売却等を行っても本人又は保佐人は、その法律行為
 (不動産の売買契約等)を取り消すことができます。
 ① 売買契約書は、保佐人の同意を得たことを示して本人が署名捺印します。
 ② 売買契約書には、保佐人が同意の旨を記載するか、または同意書を添付
   します。
 ③ 登記委任状には、本人の実印を押印し、印鑑証明書・登記事項証明書・
   保佐人の実印押印・印鑑証明書付きの同意書添付します。
 ④ 家庭裁判所の審判による代理のときには、(A)と同様で、他に審判書を
   添付します。
 (C) 被補助人との不動産取引
  補助人が代理で行う場合と補助人の同意を得て本人が行う場合、または
 補助人が代理権・同意権双方を付与されて行う場合です。
 ① 補助人が代理するときには、(A)の成年後見人に準じます。
 ② 同意のときには、(B)の保佐人に準じます。
 ③ 補助人の代理権の対象に制限はありません。
 同意権は、一定範囲のものに制限されています。同意事項に付き、同意を
 得ないで行った行為のみ、本人・補助人は取り消すことができます。補助
 人に代理権を与えても、本人の法律行為の制限はありません。
 ④ いずれの方式による保護下にあるか、登記事項証明書で確認します。
 【居住用不動産の売却と家庭裁判所の許可】
 ① 成年被後見人・本人の居住用不動産の売却などを行う場合には、家庭裁
   判所の許可を得なければなりません。成年後見人にだけ判断させるので
   はなく、客観的かつ中立的な立場にある家庭裁判所がチェックすること
   にしています。
 ② 保佐人や補助人が、本人の居住用不動産を代理して売却などを行う場合
   にも同様に家庭裁判所の許可を得なければなりません。保佐人・補助人
   の代理権は、審判により特定されていますから、保佐人・補助人に代理
   権を付与するときは、居住用不動産の売却などについての許可の審判を
   併せて行う場合が多くなると思われます。
 ③ 居住用不動産を家庭裁判所の許可なく売却したときには、不動産の売買
   契約は無効です。
 【成年被後見人ではないが、判断能力の不十分な高齢者の不動産取引】
  成年後見の手続きをとっていない場合には、新しい成年後見制度の開始
 の手続きをとるよう家族・親族等の申立て権者に勧めることです。そして
 家庭裁判所の審判を待って不動産取引を進めるのが原則です。
(3)任意後見制度
  判断能力が低下しておらず、あるいは低下の程度が軽い段階であっても
 将来、判断能力が不十分になったときに備えて、あらかじめ、財産管理を
 委任しておく契約をすることもできます。そのような主旨で本人と受任者
 との間で締結されるのが「任意後見契約」です。「任意後見契約」につい
 ては、「任意後見契約」に関する法律が制定され、その手続きや効力が定
 められています。本人から財産管理の委任を受ける者を「任意後見受任者」
 といい、家庭裁判所によって「後見監督人」が選任された時点で「任意後
 見受任者」が「任意後見人」となります。本人が信頼している人であれば
 親戚・友人であっても、また弁護士・社会福祉士などの専門家であっても
 いずれも「任意後見受任者」になることが可能です。「任意後見」も登記
 によって公示されます。「任意後見契約」は、広範な財産管理を他人に委
 ねるものであり、契約内容を本人の意思に基づく適正なものにする必要が
 ありますので、公正証書によって行わなければなりません。契約の効力は
 家庭裁判所が「任意後見監督人」を選任したときに生じます。「任意後見」
 は、判断能力の低下した人を援助する目的をもつ点においては「法定後見」
 同様の目的をもちます。しかしながら「任意後見」は、本人と受任者と
 の「契約に基づく」という点に対して「法定後見」は家庭裁判所の「審判
 に基づく」ものです。この点において、性格を異にしています。
 【判断能力が低下した人を保護する仕組み】
 ○ 意思能力
 ○ 後見制度・・・法定後見(成年後見・保佐・補助)と任意後見
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