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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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0977-75-8853
0977-75-8854
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中古住宅を売却するときの不動産売買契約書」
 【関連サイト記事】
 中古住宅を売却するときの「重要事項説明書・その他書式」
  ■ 不動産の「売買契約書」とは・・・
  「売買契約書」とは、不動産の「取引条件をまとめた書面」のことです。
 「売買契約書」は、売主様・買主様の双方が合意した取引の内容(条件)
 を明記したものであると同時に、万一、紛争が生じた場合に、その解決の
 基となる書面です。
  宅建業者(不動産業者)は、当事者とは言い難く、説明自体は「宅建業
 法上(第37条)」では義務付けられておらず「書面の交付のみ」です。
 ただし、媒介業者として「善良な管理者としての注意義務」があるために
 宅建業者が書面を読み上げ、契約内容が理解できるように説明を行うこと
 が必要です。
  ■ 不動産売買契約書の「目的」とは・・・
 ① 取引条件をまとめること。
 ② スムーズに手続きができること。
 ③ 税務上の問題をクリアにすること。
  上記のことを踏まえた上で、宅建業法第37条に定められている各条項
 に従い契約書を作成します。売買契約書を書面で残す理由とは、不動産の
 取引における口約束の証拠を「書面」という形で残すためです。ついては
 売買契約書について「取引条件」をまとめる必要があります。
 ○「どこからどこまでを(不動産の特定)」
 ○「いくらで買い(売買価格)」
 ○「どうしたら解除となり(解除条件)」
 ○「問題があったらどう責任を取るか(瑕疵担保責任)」
  ■ 不動産売買契約書に記載すべき条項(宅建業法第37条)
 【必要的記載事項】
 ① 当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所
 ② 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は
   当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するのに必要な表示
 ③ 代金又は交換差金の額並びにその支払いの時期及び方法
 ④ 宅地又は建物の引渡しの時期
 ⑤ 移転登記の申請の時期
 【任意的記載事項】
 ① 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額
   並びに当該金銭の授受の時期及び目的
 ② 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
 ③ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
 ④ 代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある
   場合においては、当該あっせんに係わる金銭の貸借が成立しないときの
   措置
 ⑤ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その
   内容
 ⑥ 当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関
   して講ずべき保証保険契約の締結。
  その他の措置についての定めがあるときは、その内容
 ⑦ 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあると
   きは、その内容
  ■ 不動産売買契約書の「停止条件」下における日付の目安
代表的な「停止条件」 期 間 の 目 安
 ○ 住宅ローン特約
契約日から承認期日までは、1カ月前後は空ける。
金融機関は申込みから承諾まで最短で約2週間ですが、書類
の収集や訂正などの手間も考慮して期間を定める。
 ○ 買い換え特約
契約日から3カ月間は、停止条件期間として取る。
買い換え条件が成立するまでだと無期限となるので、3カ月
程度経過して不成立なら契約解除をできるようにする。
 ○ 確定測量図交付特約
契約日から決済日までは、1カ月半以上取る。
確定測量図の作成には1カ月以上はかかる、道路の官民査定
もある場合は、最低2カ月の期間は確保する。
  ■ 不動産売買契約書の「注意すべき条項」
(1)融資利用特約
  個人間での不動産取引の売買契約では、一般的に「融資利用特約」が付
 きます。買主様が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、契約後に
 金融機関等が融資をしてくれなかったら、契約を解除するという特約です。
 この特約は買主様に有利な特約でもあります。
 【売主様が気をつけるポイント】
 ① 金融機関等の事前審査が通っている買主様と契約をすること。
 ② 融資利用に必要な書類等を期限を決めて提出してもらうこと。
 ③ 融資利用特約が使える期間をできるだけ短くし、期限を把握すること。
  この特約を使っての契約解除は、買主様にとってリスクがありません。
 買主様が融資以外の理由で解約しようとするとき、この特約を使って故意
 に解約しようとする場合が考えられます。このようなことを防ぐためにも
 契約書の条文をよく確認して、トラブルにならないように売却を依頼した
 不動産業者と綿密な打ち合わせが必要となります。
(2)瑕疵担保責任
  「瑕疵」とは、売主様が知らない物件の「欠陥や不具合」のことです。
 中古住宅を引き渡した後に、買主様が所有してから不具合が起こった場合
 売主様側がその欠陥・不具合を知らなくても責任を持たなければならない
 ということです。
 【売主様が気をつけるポイント】
 ① 瑕疵が無いように、事前にしっかりと調査すること。
 ② 瑕疵担保責任の期間をしっかりと把握すること。
 ① 価格交渉がある場合、交渉条件に瑕疵担保責任を免責にすること。
 ※ 物件の不具合を最初から知っていて、黙って契約することは契約違反に
   なりますので、買主様との交換条件や事前の物件調査等をしっかり行う
   ことが重要です。
(3)契約違反による解除
  契約書には必ず「期日」が決められ、この「期日」を守らなかった場合
 は「契約違反」となります。
 【通常、契約書に記載する期日】
 ○ 契約締結時の手付金支払い期日  中間金支払い期日
 残代金支払い期日  所有権移転の日
 引渡しの日   登記手続きの日
  公租、公課分担の起算日   手付解除の期限
  融資承認予定日  ○ 融資未承認の場合の契約解除期日
  融資利用に必要な書類の最終提出日  ○ 瑕疵担保責任の期日
(4)手付解除
 この条項で解約する場合には「解約理由」は何でも大丈夫です。
(5)引渡し前の滅失・毀損
  契約してから物件の引渡しの間に、地震などの災害で不動産が使用でき
 なくなった場合にどうするかを決めた特約です。基本的に引渡し前までは
 売主様に責任、引渡し後は買主様の責任になります。この条項のポイント
 は「修復が著しく困難」なときの判断になります。
(6)反社会的勢力の排除
  「反社会的勢力の排除」とは、暴力団などに取引の不動産を売らない・
 転売しない・貸さない・使用させないというものです。この条項に違反し
 た場合には、非常に高額の「違約金」が発生します。
 【特約条項を設けるときの注意点】
  通常の契約書にある様式化された条項では対応できないような取引条件
 を定めた売買契約を締結する場合、取引の安全を図るために「特約条項」
 を設けて、その内容を明確にしておく必要があります。
  また「特約事項」として定めた内容は、原契約の条項に優先して適用さ
 れることになるため、契約書に定められた内容に反することを当事者間の
 合意事項として定めることも可能です。ただし、公序良俗に反することを
 目的とする法律行為、民法の強行規定に反する法律行為は無効とされます。
  また「特約条項」として定める内容については、契約の当事者間のみで
 履行できるか否かがとても重要で、契約当事者と関係のない第三者の承諾
 や許可などを要するような内容の「特約条項」を設ける場合には、売主様
 の責任に帰することができない理由で「特約条項」の履行が出来ない事由
 が生じた場合の対処法についても「特約条項」の中で言及しておくことが
 「特約条項」を設けるときのポイントになります。
  つまり「契約の当事者が優先的に希望する約定内容」「ダメだった場合
 の対処方法」の両方を併記しておくことでトラブルを防止する効果が期待
 できます。
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