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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
会 社 概 要
0977-75-8853
0977-75-8854
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中古住宅を売却するときの「重要事項説明書・その他書式」
 【関連サイト記事】
 中古住宅を売却するときの「不動産売買契約書」
  ■ 中古住宅を取引するときの「重要事項説明」とは・・・
  中古住宅の売買において、不動産業者が取引の当事者に中古住宅の権利
 状況など最低限伝えなければならない重要なことを「書面」としてまとめ
 たものです。その内容とは「取引をする物件に関する重要事項」「取引
 条件に関する重要事項」に大別され、宅建業法の第35条では、宅建業者
 から取引の相手方へ、もしくは媒介の場合は、各当事者へ売買契約の前に
 説明することが義務付けられています。
  ■ 重要事項説明書の「目的・内容・作成」とは・・・
  重要事項説明書の目的とは「不動産の買主様に最低限、重要と思われる
 ことを知ってもらう」ということで「買主様を不測な事態に陥らせずに、
 不利益を被らせない」ことにあります。「現況」「根拠」で、買主様に
 判断材料を与えかつ「平明さ」で買主様の勘違いを防ぎます。
  「現況」とは「現時点の状況と調査結果」を記載することです。調査し
 て不明なことは「調査をした結果は不明である」と記載することです。
  「根拠」とは、記載内容が「何の調査及び資料に基づくものなのか」
 記載することです。
  「平明さ」とは「~だから~である」と買主様にわかりやすく明確に結論
 から記載することです。買主様にとって「どういった影響があるのか」まで
 記載します。
目 的
不動産の買主に最低限、重要と思われることを知ってもらうことで不測な
事態に陥らせ、不利益を被らせないこと。
内 容
*宅地建物取引業法第35条による事項○○○○○○○○○○○○○○○
Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
Ⅱ 取引条件に関する事項
Ⅲ その他の事項
Ⅳ それ以外で重要と該当する事項
(1)購入の意思決定に関係する事項
(2)取引の目的に関係する事項
(3)お金に関係する事項
(4)瑕疵に関係する事項
作 成
「現況」「根拠」「平明さ」を念頭において作成します。●●●●●●●
(1)取引目的の確認
(2)調査および資料収集
(3)取引条件の整理
(4)重要事項説明書の作成
  ■ 重要事項説明書に記載する「内容とポイント!」
重要事項説明書の項目 内容とポイント 参照する資料
 1, 不動産の表示
取引の対象となる不動産を特定し明示
する。未完成や未登記など形や数字に
表れていない部分の取り扱いも明確に
する。
・登記簿謄本
・地積測量図
・公図(字図)
・建物図面
・ヒアリング
 2, 売主の表示と
   占有に関する事項
登記名義人と真の所有者が誰かを明示
する。またその所有権を侵害する賃借
権などの占有事項を記載する。
・登記簿謄本
・賃貸借契約書
・ヒアリング
 【Ⅰ, 対象となる宅地または建物に直接関係する事項】
重要事項説明書の項目 内容とポイント 参照する資料
 1, 登記記録に記載
   された事項
第三者に対抗できる登記名義人は誰か
所有権の行使を阻害する第三者、抵当
権者は誰かを明示する。それらに該当
する人がいる場合は住所・氏名・債権
額を明確にする。区分所有建物で敷地
権の場合は土地と建物を分けて処分で
きないことを明示する。
・登記済権利証
・登記簿謄本
・ヒアリング
 2, 都市計画法、建築
   基準法等の法令に
   基ずく制限の概要
買主の意図する土地建物の利用ができ
るか、再建築ができるか、買主に不測
の損害を与える恐れがないかを各種法
令の制限から明確にする。区分所建物
区分所建物の場合は、現行法で既存不
適格になっていないかに注意する。
・行政資料
・ヒアリング
 3, 私道に関する負担
   に関する事項
提供する私道の面積、私道を利用する
際に伴う費用負担や承諾関連、接面す
る私道の所有者を明確にする。
・登記簿謄本
・公図
・地積測量図
・ヒアリング
 4, 飲用水・電気・ガス
   の供給施設及び排水
   施設の整備状況
現況が直ちに利用できる状況か、配管
状況(口径)はどの程度か、整備され
ていない場合、今後どれくらいの費用
が発生するのか、どのくらい時間がか
かるかを明示する。
適格になっていないかに注意する。
・配管図面
・現地調査
・ヒアリング
 5, 建築確認・検査済証
適法に建築されたかどうかを明確にす
る。築年数が古い戸建は証明する書類
がないことがある。違法建築の場合は
その安全性に疑義があること。特定行
政庁から建物を壊すことを命じられる
可能性があることを明示する。
・建築確認概要書
・建築確認通知書
・台帳記載事項
 証明書
 【Ⅱ, 取引条件に関する事項】
重要事項説明書の項目 内容とポイント 参照する資料
 1, 代金及び交換差金
   以外に売主・買主間
   で授受される金額
売買代金以外の金銭授受で売主・買主
両者の勘違いを無くすのが目的。固定
資産税などは、できるだけ目安金額を
記載する方がわかりやすい。「日割り
精算」でも可。
・固定資産税納税
 通知書
・固定資産税
 公課証明書
・ヒアリング
 2, 契約の解除に
   関する事項
売主・買主双方方への解除条件の周知
が目的。約定解除はここにすべて記載
する。解除期限は必ず明示する。
・ヒアリング
 3, 損害賠償額の予定
   または違約金に関
   する事項
違約した場合の違約金がいくらになる
かを明示する。手付金より下回らない
ように注意する。尚、どのようなケー
スが違約となるかは説明をしておく。
・ヒアリング
 4, 金銭の貸借の
   あっせん
ローン特約を付けている場合は、この
欄記載の融資条件が全部もしくは一部
否認されたとき解除となることに注意
する。“あっせん”とは不動産業者で
すべて手続きを行うことで、一般的な
紹介は“あっせん無し”となる。
・ヒアリング
 5, 土地の測量によって
   得られた面積による
売買契約書の締結後、確定測量をもっ
て面積に差が生じた場合に、1㎡当り
いくらで精算するのかを明示する。あ
くまでも確定測量実施が条件となる。
・確定測量図書
 【Ⅲ, その他重要な事項】
重要事項説明書の項目 内容とポイント 参照する資料
1
1, 購入の意思決定に関する事項
2, 取引の目的に関係する事項
3, お金に関係する事項
4, 瑕疵に関係する事項
主に取引条件、周辺環境、物件状況な
どにの情報が中心で、買主に知っても
らいたい、容認してもらいたいことを
記載する。
・調査資料
・ヒアリング
 【Ⅳ, 付属書類】
重要事項説明書の項目 内容とポイント 参照する資料
2
重要事項説明に関係する資料は、一式
付属書類として買主に手渡す。
・調査資料
  ■ 重要事項説明書の「注意すべき事項」
(1)不動産の表示
  売買契約の後で、売主様から「それは売るつもりがなかった」と言われ
 ないよう売買対象の目的物はどこからどこまでかを明確に特定し記載する
 ことです。
(2)売主に関する事項
  登記名義人と売主様が一致しているのか、違う場合は、その理由と何を
 もって登記名義人でない人を売主様と判断しているかについて記載します。
(3)敷地と道路の関係
  その不動産で再建築ができるか、どの程度の規模の建物を建てることが
 できるのかを知ることですから、関係する道路幅員や接道の長さの数字が
 何を根拠にしているのかが重要です。
(4)各種の条例
  行政における建築の制限い関する条例です。条例の内容のうち「どのよ
 うな影響があるか」を記載します。
(5)飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況
  ただちに使えるライフラインの現況と将来予測される費用負担について
 記載し、買主様の不測の費用負担を避けることです。
(6)建築確認・検査済証
  建築物が建築基準法上適法に建てられたことを明確にし、財産としての
 価値や安全性に問題性がないと明確にすることです。
  不動産の「付帯設備表」及び「物件状況確認書(告知書)」とは・・・
  中古住宅の「現況」と買主様に「知らせておくべきこと」などをまとめ
 「物件状況確認書(告知書)」と中古住宅と一体で取引される設備関係
 とその状態をまとめた「付帯設備表」です。売主様の責任や保証に関わる
 大切な書類でもあります。
  ■ 付帯設備表及び物件状況確認書(告知書)の「目的」とは・・・
  「物件状況確認書(告知書)」は、売主様が「ここで告げなかった瑕疵
 すべて責任を取ります。」と明示した書類になります。記載した瑕疵に
 ついて買主様が納得すれば、価格に折り込み済みというこなり、売主様の
 責任は問われませんので、売主様の保証を意味する書面と言えます。
  「付帯設備表」は、売主様が「置いていく設備等で、故障が無いとして
 いる設備等に故障が有ったらすべて責任を取ります。」と明示した書類で
 売主様の「置いていく設備等の確認」を意味する書面になります。引渡し
 を行う前に、買主様と一緒に「建物や付属の設備等の状況を確認」するこ
 とが望まれます。
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 ・(公社)全国宅地建物取引業保証協会会員 ・(一社)大分県宅地建物取引業協会会員 ・(一社)九州不動産公正取引協議会会員
 ・(一社)木造住宅耐震普及協会会員 ・日本木造住宅耐震補強事業者協同組合不動産情報会員
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