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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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0977-75-8854
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中古住宅を売却したときの「税金(課税譲渡所得税-1)」
 【関連サイト記事】
 中古住宅を売却したときの「税金(課税譲渡所得税-2)」
  ■課税譲渡所得税」とは・・・
  中古住宅を売却したときには、売却した金額に応じて税金がかかる場合
 がございます。中古住宅の売却で必要となる税金のことを「課税譲渡所得
 税」といいます。課税譲渡所得税とは、中古住宅を売却したときに、
 利益が出た場合にかかる税金のことです。
  中古住宅の売却により「譲渡所得」生じた場合には、その利益に対
 「所得税」「住民税」課税されます。ただし、特定の要件を満たして
 いれば特別控除が適用されて税金がかからない場合もございます。
  ■ 課税譲渡所得税(金額)の「計算方法」
 【計算式】
  「譲渡価額」-「(取得価額 + 取得経費)」
  - 「譲渡経費」「特別控除」 = 「課税譲渡所得金額」
(1)取得価額
  売却する中古住宅「取得したときの価格」です「取得価格」が不明の
 の場合には、譲渡価額の「5%相当額」を取得費とみなします。
  「建物取得費」は、その建物の「取得価額」から一定の方法で計算した
 「償却費相当額」を控除して計算します。
 【計算式】
  「建物の取得価額」 ー 「償却費相当額」 = 「建物の取得費」
 【マンション(建物と土地を一括で購入した場合)の「建物の取得価額」】
  建物の「償却費相当額」の計算に当たり、建物と土地を一括で購入して
 いる場合には、その取得価額を「建物の取得価額」「土地の取得価額」
 に区分する必要があります。
 ① 購入時の契約において建物と土地の価額が区分されている場合
  契約書等に建物と土地の価額が記載されている場合は、その価額により
 区分します。
 ※契約書等に区分された建物の価額が記載されていない場合でもその建物
  に課税された消費税が分かるときには、下記の算式により「建物の取得
  価額」を計算することができます。土地には、消費税は課税されません。
 【計算式】
  その建物の消費税額 ×{1+消費税の税率(0,03・0,05・0,08)÷
  消費税の税率(※1)(0,03・0,05・0,08)}= 「建物の取得価額」
 ② 購入時の契約において建物と土地の価額が区分されていない場合
  建物と土地の購入時の時価の割合で区分します。なお、この場合の区分
 方法として「建物の標準的な建築価額表」をもとに下記の算式で「建物の
 取得価額」を計算することができます。
 (a)新築の建物を購入している場合
 【計算式】
 (お売りになった建物の建築年に対応する「建物の標準的な建築価額表」
  の建築単価)×(その建物の床面積(延床面積)= 建物の取得価額
 (b)中古の建物を購入している場合
 【計算式】
 (お売りになった建物の建築年に対応する「建物の標準的な建築価額表」
  の建築単価)×(その建物の床面積(延床面積)-(その建物の建築時
  から取得時までの経過年数に応じた償却費相当額)= 建物の取得価額
 ※建物が「マンション」である場合の床面積は、その専有部分の床面積に
  よっても差し支えありません。
 【償却費相当額】
  「償却費相当額」とは、その建物が「業務用」か「非業務用」かに応じ
 て業務用建物の場合には、事業所得や不動産所得の計算上必要経費に算入
 される償却費の積額により、また自己の居住用建物などの非業務用建物の
 場合は下記の計算式により計算します。
 【計算式】
  建物の取得価額 × 0.9 × 償却率(※1)× 経過年数(※2)
  = 償却費相当額(※3)
 (※1)非業務用建物(居住用)の償却率は下記のとおりです。
 (※ 2)経過年数の6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切
     り捨てます。
 (※ 3)建物の取得価額の95%を限度とします。
区 分 木 造 木骨モルタル 鉄骨・鉄筋コンクリート 金属造① 金属造②
償却率 0,031 0,034 0,015 0,036 0,025
 ※「金属造 ①」・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm以下の建物
 ※「金属造 ②」・軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の
          建物
(2)取得経費
  売却する中古住宅の購入時にかかった経費(仲介手数料・登記費用等)。
 ただし、購入時の契約書や領収書などの確認できる書類が必要になります。
(3)譲渡経費
  中古住宅を売却する際の諸費用(仲介手数料・印紙代等)です。
 ただし、売却時の契約書領収書などの確認できる書類が必要になります。
(4)特別控除(特定の条件を満たしていれば適用されます。)
  ■ 課税譲渡所得税の「所有期間」と「税額(税金)の計算方法」
  「譲渡所得」にかかる税額(税金)は、売却する不動産の「所有期間」
 の区分「5年超」と「5年以下」にじて「税額(税金)」を計算します。
(1)譲渡所得の期間
 長期譲渡
 不動産を売却した年の1月1日現在の時点で所有期間が「5年超」の場合
 【短期譲渡】
 不動産を売却した年の1月1日現在の時点で所有期間が「5年以内」の場合
(2)譲渡所得の税額(所得税・住民税額)の計算
 【長期譲渡所得(所有期間 5年超)】
 【計算式】
  課税譲渡所得金額 × 20,315 %(所得税 15,315 % + 住民税 5 %)
 【短期譲渡所得(所有期間 5年以下)
 【計算式】
  課税譲渡所得金額 × 39,63 %(所得税 30,63 % + 住民税 9 %)
 ※税金を計算する「税率」は、平成28年4月1日現在です。
 ※上記の所得税「税率」の中には、特別復興税「税率」が含まれています。
  ■ 譲渡所得の「確定申告」手続き
  「譲渡所得」がある場合には、翌年の2月15日から3月15日までに
 所轄の税務署にて「確定申告」の手続きを行い「税金」を納めます。この
 場合の「申告書」とは、所得税の「確定申告書B(第一表・第二表)及び
 第三表(分離課税用)」というものを用います。「課税譲渡所得」を計算
 するために「譲渡所得の計算明細書」があります。
  「特別控除」の適用を受ける場合は、特別控除の特例ごとに定められた
 書類等を提出することになります。
  また「住民税」については、税務署に申告した場合、その申告書の内容
 は各市町村へ回りますので手続きは不要です。
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