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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
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中古住宅を売却するときの「物件調査」
 【関連サイト記事】
-1  中古住宅を売却するときの「物件調査(現地編)」
-2  中古住宅を売却するときの「物件調査(法務局編)」
-3  中古住宅を売却するときの「物件調査(市役所編)」
  ■「物件調査」とは・・・
  中古住宅の取引を行うときに不動産業者は、必ず「物件の調査」を行い
 ます。しかし、宅建業法では調査義務については、何ら明確な規定があり
 ません。説明をする義務は課していますが、調査を行う義務はありません。
 では、調査をしなくていいかと言うと説明をする以上は、調査をするのは
 当然のことと解釈しています。中古住宅には、一見しただけではわからな
 い問題点や利用上の制限などを抱えている場合があります。
  そこで、お客様が「安心して取引に参加できるようにすること」「取引
 そのものを安全なものにすること」を目的として「物件調査」を行います。
 「物件調査」では、調査をする人が疑問を持ち、質問をしなければ得られ
 ない重要情報があるかもしれないので「事前に調査・質問事項を整理して
 おくこと」が大切です。また、対象となる物件だけでなく、隣接の不動産
 や近隣に至るまで広い視野を持って調査にあたることも大切です。
 【専門家に課せられた高度な注意義務】
  宅建業者は、安全な取引の成立に努めなければなりません。安全な取引
 とは「お客様の目的を達成することができる取引」を意味しています。
  そこで、宅建業者には、お客様の目的達成に支障をきたす事情がないか
 否かについて十分な調査と説明をする義務が課せられています。
(1)権利者の同一人性
  他人物売買などによるトラブルを防止するために、売主様が真の所有者
 であるかどうか確認をします。
(2)権利関係
  所有権など一般的に登記されている権利だけではなく、現に登記がなく
 ても第三者へ主張できる権利が存在していないかどうかなども確認します。
(3)法令制限等
  取引の対象となる物件を利用する上で、公法上(都市計画法や建築基準
 法など)どのような制限を受けるのかを確認します。
 【宅建業法上の宅建業者の調査義務(一般的なもの)】
 ① 誰でも見たり、聞いたり、調べればわかることは調査をする必要があり
   ます。お客様が見てもわかるようなことは、調査して説明をしなければ
   なりません。
 ② 高い専門性が必要なことまで調査する必要はなくかつ責任も負わないが
   注意を促すことは必要です。
 ③ 依頼者がそれを知らないと不利益を被ることは伝えなければ責任を問わ
   れます。
 ④ 調べられる範囲内で調べていれば責任は生じません。
  不動産の調査は、依頼者の目的によって不利益になることと、ならない
 ことがあり、調査の範囲は変わってきます。不動産の場合は所有者しか知
 りえないことが多くあり、調査を行うにも限りがあります。
  そこで、常に「調査に最善を尽くしたのか」と自問自答するように心が
 けています。調査は、不動産がどのようなものなのかを誰にでもわかりや
 すくすることです。見ただけでわかるのは、ほんの一部分です。依頼者が
 不動産業者に求めているのは、不動産の「目に見えないもの」「気づかな
 いもの」「見てもわからないもの」ということによって、目的が達せられ
 ず不利益を被らないようにすることです。従いまして「目に見えないもの」
 「気づかないもの」「見てもわからないもの」について明らかにしなけれ
 ばいけません。
 【一般的な売主様の確認方法】
(1)売主様(本人)の調査
  複数の書類などを照合しながら総合的に売主様が真の所有者であることを
 判断します。
 ① 登記済証あるいは登記識別情報通知書を所持しているか。
 ② 登記記録、登記済証などの名義人氏名、住所に相違がないか。
 ③ 登記名義人と印鑑証明の住所、氏名に相違がないか。
 ④ 固定資産税等の納税通知書に記載さあれた納税者は誰か。
 ⑤ 運転免許証・パスポート・保険証などの確認から本人に相違ないか。
 ⑥ 本人が制限行為能力者でないか。
(2)代理人の場合の調査
  代理人から売却の依頼を受けた場合には、代理人と売主様本人の両方に
 ついて確認をします。
 ① 本人と代理人の関係(法定代理または任意代理の別)は。
 ② 代理権(代理行為)の範囲はどこまでか。
 ③ 代理契約の有効期間はいつまでか。
  不動産調査の「対象項目」
 1, 売主様からの
   聞取り調査
依頼者(所有者)、売主、買主、代理人などです。主に関係書類を
受領するほか、ヒアリングによって不動産の概要をつかみます。
このヒアリングによって、調査の全体方針が決まります。
 2, 現地および
   周辺の調査
敷地内外の環境を把握します。現地を見て法務局、行政、ライフラ
イン等についてどんな調査をするのか方針を決めます。
 3, 公簿等の調査
   (法務局など)
法務局にて調査を行います。主に権利関係等の調査を行いますが、
同時に不動産の対象範囲や担保価値をつかみます。
 4, 法令制限等の
   調査(市役所)
市町村の役所(場)県(県庁)にて調査を行います。主に法律関係
の調査を行います。行政の調査は、調査方法によって結論が異なる
場合があります。
 5, 生活関連・
   施設の調査
  (ライフライン)
上水道、下水道の管轄行政庁、電気・ガスの各会社にて調査を行い
ます。配管が届いているのか、管の口径はいくらなのかなどを把握
します。
 6, 関係各所の調査
税務署、県税事務所、司法書士、土地家屋調査士など不動産の属性
によって調査対象が異なります。
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 ・(一社)木造住宅耐震普及協会会員 ・日本木造住宅耐震補強事業者協同組合不動産情報会員
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