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代表取締役の職歴と想い
 ■ 不動産営業歴 14年
 ■ 住宅営業歴  14年
 私が責任を持って誠実で
 正直に、そして、全力で
 お手伝い致します。
 代表取締役 大田 昭憲
会 社 概 要
0977-75-8853
0977-75-8854
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空き家(更地)の「固定資産税(都市計画税)」
  ■「固定資産税」とは・・・
  「固定資産税」とは、毎年1月1日(賦課期日)に、土地や家屋(固定
 資産)を所有している人が、その固定資産の価格を基に算定される税額を
 その固定資産の所在する「市区町村」に納める税金のことです。もちろん
 「空き家」を所有している人にも納税の義務があります。「固定資産税」
 を納める人(納税義務者)は、原則として固定資産の所有者になります。
 ○ 土地の場合・・土地の登記簿に所有者として登記されている人又は土地
   補充課税台帳に所有者として登録されている人です。
 ○ 家屋の場合・・家屋の登記簿に所有者として登記されている人又は家屋
   補充課税台帳に所有者として登録されている人です。
 ※ ただし、所有者として登記されている人が、賦課期日前に死亡している
   場合には、賦課期日現在でその土地や家屋を現に所有している人(相続
   人等)が納税義務者となります。
  ■「税額算定」のあらまし
(1)固定資産を評価して、その価格を決定しその価格をもとに課税標準額
 を算定
 ○ 固定資産の評価、価格の決定
 固定資産税の土地と家屋の評価額は、3年に一度、評価替えが行われます。
 固定資産の評価は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づいて行われ
 市長がその価格を決定し、この価格をもとに課税標準額を算定します。
 決定された価格や課税標準額は、固定資産課税台帳に登録され、固定資産
 課税台帳の縦覧に供されます。
 ○ 価格の据置措置
 土地と家屋については、基準年度(3年毎)に評価替えを行い、その価格
 を固定資産課税台帳に登録すると、第二年度及び第三年度は、新たな評価
 を行なわないで基準年度の価格のそのまま据え置きます。しかし、新たに
 固定資産税の課税対象となった土地・家屋や土地の地目変更・家屋の改築
 等により、基準年度の価格によることが適当でない場合は、この限りでは
 ありません。
 ○ 価格等縦覧帳簿(土地、家屋)の縦覧
 市内に所在する土地や家屋の評価額が縦覧できるようになりました。縦覧 
 期間は、毎年4月1日から5月末日までですが、縦覧できる方は、市内に
 土地や家屋を所有し、かつ固定資産税の納税者に限られます。
 ○ 固定資産課税台帳の閲覧
 固定資産課税台帳は、土曜日・日曜日・祝日などの閉庁日を除き、所有者
 ならびに関係者はいつでもご覧いただけますが、上記縦覧期間中は、課税
 台帳の写しの交付は無料です。
(2)課税標準額(固定資産税評価額) × 税率 = 固定資産税の税額
 ○ 課税標準額
 原則として、固定資産課税台帳に登録された評価額が課税標準額となりま
 すが、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、土地に
 ついて税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも
 低く設定されます。
 ○ 免税点
 市区町村の区域内に同一人が所有する土地や家屋のそれぞれの課税標準額
 が、次の金額に満たない場合には、固定資産税は課税されません。
 ※(土地・・・30万円)  (家屋・・・20万円)
 ○ 税率(標準税率)= 1,4 %
 固定資産税の税率は、市区町村の条例で定めることとされています。次の
 金額に満たない場合には、固定資産税は課税されません。
(3)税額等を記載した納税通知書を納税者に送付します。
 ○ 納税のしくみ
 固定資産税は、納税通知書によって市区町村から納税者に対し税額が通知
 され、定められた納期(通常は年4回)に分けて納税することとなります。
 ○ 納税通知書
 納税通知書には評価額・課税標準額・税率・税額・納期・各納期における
 納付額・納付の場所などが記載されています。また、納期限までに税金を
 納付しなかった場合の措置や納税通知書の内容に不服がある場合の救済の
 方法などが記載されています。
  ■ 土地の「評価のしくみ」
 ○ 固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた方法により評価します。
 ○ 地目・・宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地を
 いいます。固定資産の評価上の地目とは、登記簿上の地目にかかわりなく
 その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目となります。
 ○ 地積・・地積は原則として、登記簿に登記されている地積によることと
 されています。
 ○ 土地の評価方法
 ○ 宅地の評価
 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離など、利用上の便を考慮して
 地区・地域を区分地域内の主要な街路に面し奥行・間口・形状等が標準的
 な標準地を地域内から選定地価公示価格・鑑定評価価格等により主要な街
 路に路線価を付設地域内のその他の路線に、街路の状況により主要街路の
 路線価より価格を比準決定し、土地の価格(評価学)は、各土地の面する
 街路の路線価に地積を乗じて評価額を算出します。ただし、奥行・間口・
 形状等により所要の補正を適用します。
 ※路線価は、市街地の道路につけられた価格であり、道路に接する宅地の
  1㎡当りの価格になります。また路線価は全て公開しておりますので、
  市役所の窓口において閲覧できます。
  ■ 住宅用地の「特例措置」
  住宅用地については、その税負担を軽減する必要から、その面積の広さ
 によって、小規模住宅と一般住宅用地に分けて課税標準の特例措置が設け
 られています。つまり、固定資産税(都市計画税)は「住宅用地の特例」
 で税額が安くなっています。ただし「住宅用地の特例」が適用される条件
 は、住宅が建っていることです。従いまして「空き家」を解体して更地に
 してしまいますと、この「住宅用地の特例」が適用されなくなり、税額が
 高くなってしまいます。
 ○ 住宅用地の定義
 ① 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている
   土地。その土地の全部(ただし家屋の床面積の10倍まで)
 ② 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されてい
   る土地。その土地の面積(ただし家屋の床面積の10倍まで)に一定の
   率(下項にて解説)を乗じて面積に相当する土地。
  住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持しまたはその
 効用を課たすために使用されている一画地をいいます。賦課期日(1月1
 日)において、新たに住宅の建設が予定されている土地、あるいは住宅が
 建設されつつある土地は住宅の敷地には該当しません。(ただし、既存の
 住宅に代えて新しい家屋を建築中であり一定の要件を満たす土地は、所有
 者の申請に基づき住宅用地として取り扱うことができます。)
 【住宅用地の率】
家  屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅  全  部 1,0
併用住宅
 1/4以上1/2未満
 1/2以上
0,5
1,0
 ① 小規模住宅用地
 住宅用地面積の要件・・200㎡以下の住宅用地
 ※200㎡を超える場合は、住宅1戸あたり200㎡までの部分
 特例措置・・課税標準額は、価格(評価額)の 1/6の額(固定資産税)
 特例措置・・課税標準額は、価格(評価額)の 1/3の額(都市計画税)
 ② 一般住宅用地
 住宅用地面積の要件・・上記小規模住宅用地以外の住宅用地
 ○ 特例措置・・課税標準額は、価格(評価額)の 1/3の額(固定資産税)
 ○ 特例措置・・課税標準額は、価格(評価額)の 2/3の額(都市計画税)
 ③ 空き家(更地)
 何も建物が無い状態(土地)
 ○ 特例措置・・課税標準額は、価格(評価額)の 1.4%(固定資産税)
 ○ 特例措置・・課税標準額は、価格(評価額)の 0.3%(都市計画税)
  ■ 土地の「負担調整措置」について
  評価額に対する前年の課税標準額の割合(負担水準)が、地域や土地に
 より相当のばらつきがあり、この状況を是正するために課税標準額の負担
 調整措置が導入されています。これは、負担水準の高い土地は、税負担を
 引き下げ又は据え置き、一方負担水準の低い土地は、税負担をなだらかに
 上昇させることにしています。「負担水準」とは、個々の土地の前年度の
 課税標準額が、今年度の評価額に対して、どの程度まで達しているかを示
 すものです。
 「負担水準」 =
  前年度課税標準額/当該評価額(×住宅用地特例率1/3または1/6)
 【土地分の課税標準額の求め方】
 ① 非住宅用地(商業地等)の場合
 ○ 固定資産税額・・・課税標準額(価格 × 70%)× 税率 = 税額
 ※ 非住宅用地(商業地等)とは、住宅用地以外の宅地のことをいいます。
 ○ 原則・・・年度の課税標準額 = 今年度の価格 × 70%
 ※ 前年度の課税標準額が今年度の価格の70%を下回るときには、以下
 のとおり負担調整を行います。
 ○ 前年度の課税標準額が、今年度の価格の60%~70%の場合・・・
 前年度の課税標準額を据え置きます。(税負担を据置き)
 ○ 前年度の課税標準額が、今年度の価格の60%未満の場合・・・
 価格の60%に達するまで価格の5%相当額ずつ課税標準額を引上げます。
 ※ 上記により計算した課税標準額が、今年度の価格の60%を上回る場合
 には「価格の60%」とし、今年度の価格の20%を下回る場合は「価格の
 20%」とします。
 ② 住宅用地の場合
 ○ 固定資産税額・・・課税標準額 × 税率 = 税額
 ○ 原則・・・今年度の課税標準額 = 今年度の価格 × 住宅用地
   「特例率」1/3または1/6(本来の課税標準率)
 ※「前年度の課税標準額」が、今年度の価格を下回るときは、負担調整を
 行い「本来の課税標準額」に達するまで「本来の課税標準額」の「5%」
 相当額ずつ課税標準額を引上げます。
 ※上記により計算した「課税標準額」が「本来の課税標準額」の「20%」
  を下回る場合には「本来の課税標準額」の「20%」とします。
  ■「都市計画税」とは・・・
  「都市計画税」は、原則として都市計画で指定されている市街化区域内
 の土地や家屋を所有している人に納めていただく税金のことです。
 「税額の算定方法」は、固定資産税の場合と同じで、税率は「3/1000」
 ○ 小規模住宅用地の場合・・固定資産税評価額の1/3の額
 ○ 一般住宅用地の場合・・・固定資産税評価額の2/3の額
  I N D E S
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